전세 끝나기 전, 꼭 알아야 할 ‘계약갱신청구권’ 실전 가이드

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“2년 더 살고 싶어요.”

 

임차인이라면 누구나 원하는 말이겠죠.

이 말 한마디를 법적 권리로 보장해주는 제도가 있습니다.

바로, 계약갱신청구권제입니다.

 

하지만 막상 사용하려면 타이밍도 중요하고, 주의해야 할 포인트도 한두 가지가 아니죠.
오늘은 이 제도를 언제, 어떻게, 안전하게 사용할 수 있는지 꿀팁까지 정리해드릴게요.

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🧾 계약갱신청구권, 도대체 뭐예요?

2020년 7월 31일부터 시행된 제도로,
임차인이 한 번에 한해 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다.

 

✔️ 대상은?
주택임대차보호법 적용 대상 주택 (아파트, 빌라, 단독주택 등 거의 대부분 주택)

 

✔️ 조건은?

• 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 ‘연장하겠다’는 의사를 통보해야 합니다.
• 단, 임대인이 실거주를 명확히 증명하면 거절할 수 있습니다.

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📌 실무에서 꼭 알아야 할 갱신청구권 사용 꿀팁 5가지

1.  적극적으로 ‘기간 안에’ 통보하세요

6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 말로만 하지 마세요.

내용증명, 문자, 이메일 등 ‘기록’이 남는 방식으로 꼭 하셔야 합니다.

 

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2. 임대인의 ‘실거주’ 주장은 증거로 확인하세요

임대인이 “내가 들어와 살 거예요”라고 한다고 해서 무조건 계약 종료되는 건 아닙니다.

실제로 입주해야 하며, 거주 의사가 진짜인지 확인할 책임은 임대인에게 있습니다.

 

📌 판례에 따르면,
임대인이 실거주하겠다고 해놓고 실제로 입주하지 않으면
손해배상청구 가능합니다. (최근 이런 사례 많습니다)

 

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3.  임대료 인상은 5%까지만 가능

갱신청구권을 사용할 경우,
임대료는 직전 계약의 5% 이내만 올릴 수 있습니다.

 

임대인이 “지금 시세가 올랐는데?” 해도,
갱신청구권을 행사하는 임차인에게는 법적으로 5% 상한선이 적용됩니다.

 

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4.  ‘계약갱신청구권’은 딱 한 번만!

처음 계약할 때 2년,
갱신하면 추가 2년.
최대 4년까지만 보호됩니다.

 

처음 계약이 2020년 7월 31일 이후라면
이 제도 적용 대상이라는 뜻입니다.

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5. 등기부등본을 꼭 확인하세요

갱신청구권 행사 전,
임대인이 집을 팔았거나 담보 설정을 해놓은 경우도 있어요.

 

갱신한다고 했는데 갑자기 소유자가 바뀌었다거나, 집이 경매에 넘어가는 일도 발생할 수 있으니,
계약 전후로 등기부등본은 무조건 체크하세요.

 

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💡 자주 묻는 질문 (FAQ)

❓전세 계약서에 ‘갱신청구권 포기’ 문구가 있어도 무효인가요?
✅ 네, 무효입니다. 법적으로 강행규정이라 사전에 포기해도 인정되지 않아요.

❓보증금 올려주고라도 그냥 다시 계약하고 싶은데요?
✅ 가능합니다. 이 경우 갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 간주됩니다.

❓갱신청구권 행사했는데 집주인이 동의 안 해도 되나요?
✅ 법적으로 임차인이 요구하면 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 불가입니다.

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전세 계약 종료가 다가올수록 마음이 조급해지기 마련입니다.
그럴 때일수록 법으로 보장된 내 권리부터 정확히 알고 움직이셔야 합니다.

 

갱신청구권은 임차인을 위한 ‘한 번의 기회’입니다.
타이밍 놓치지 마시고, 기록은 남기고, 법적 조건은 체크하면서 똑똑하게 사용하세요!